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汴西新区正以肉眼可见的变化向西发展

2019-03-16 来源:开封向上 点击 评论
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? ? 不夸张的说,郑开大道的变化,就是开封的变化。过去是,现在是,未来也是。

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? ? 汴西新区前十余年间发展的驱动力来自省市级城市规划推动,从一大街到六大街,以“商住开发”为核心理念,用房地产及相关行业驱动城市的发展。千亩大盘不过森林半岛,亚新橄榄城等,CBD片区内20余栋写字楼大多数亦是依靠本土开发商建设。如今,随着自贸区的设立,规划能级从省市级跃入国家级战略规划,也使得开封的发展进入郑汴融城的“后自贸时代”。

? ? “后自贸时代”下,在我看来,依然会用“商住开发”的理念夯实已建成的区域,用“产城融合”的理念去奠定未来发展的城市新框架。

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? ? 前十余年的西进,大概可以用三个关键词概括:汴西湖,市民之家,中意湖。

以汴西湖为中心的环湖居住区,基础生活配套业已落地,人口导入的吸引力愈来愈强。市民之家作为行政导向,将部分行政功能集中转移,也让更多的市民在心理上对新区的发展有更深刻的认知。当下的开封,进入以“商务办公”为核心的中意湖驱动时代,即通过大中型企业入驻,为城市的下一步发展奠定基础。

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? ? 但谈起来容易,做起来难。CBD片区想招来金凤凰,也需要政策的加持。随着自贸区的设立,开封的发展迎来了新的一个关键时机。同样,也可以用三个词进行概括:CBD片区,自贸区管理中心,运粮湖组团。

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? ? 我们一直忽略了“自贸区管理中心”的意义。

? ? 实际上,它的作用远比当年的“市民之家”更为重要。它不仅在改变开封人对城市框架西进的认知,也是自贸区版块多组团发展的一个中心点,一个关键点。

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? ? 河南自贸区开封片区,成立于2016年8月,核心区域19.94平方公里,规划为中央商务中心、文创艺谷、健康乐谷、高新智造谷、创智孵化谷、国际物流港、国际商务信息港的“一心四谷两港”的产业布局。其定位为:重点发展服务外包、医疗旅游、创意设计、文化传媒、文化金融、艺术品交易、现代物流等服务业,提升装备制造、农副产品加工国际合作及贸易能力,构建国际文化贸易和人文旅游合作平台,打造服务贸易创新发展区和文创产业对外开放先行区,促进国际文化旅游融合发展。

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? ? 在自贸区成立以后,截止目前(2019年3月),开封片区累计新增市场主体4107家,累计注册资本765.49亿元。开封片区已入驻企业中注册资本亿元以上、10亿元以下的企业有106家,超10亿元的企业有12家,华润集团、深圳华强、邯钢集团、易华录、中钢网、中关村软件园、大搜车及正大康地生物科技、英库精准医疗、华影医学影像、河南黑骏动漫基地、河南同达影视、京古斋、绿地中部创客天地、河南省中原小额贷款有限公司、河南大河财立方商业保理公司、因诺投资基金管理有限公司等一批500强企业、上市公司、独角兽企业,以及医疗、文创、特色金融类公司已陆续入驻自贸区开封片区。

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? ? 不止于此,自贸区的设立,不仅向西撬动了运粮河版块(恒大童世界)的发展,驱动郑汴融城的最后一步。同时,尤以开港大道通车,标志了郑汴港一体协同发展进入了实质性的一步,从杏花营组团,朱仙镇组团,临港组团多管齐下,在开封向西融城郑州的框架下,开辟未来城市发展新的增长极。

回到房地产,在自贸区成立前后,先后进入了万达,金茂,融创,雅居乐,禹洲,荣盛,蓝绿城平台公司等房企,它们的核心作用是继续夯实自贸区中央商务区。它们的进入,也标志着开封进入改善型居住时代,和城市西进继续向“自贸区管理中心”发展。

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? ? 从版块布局上说,自贸区管理中心和CBD位于中央商务中心版块。其重点建设:行政办公场所、商务楼宇,主要承载河南自贸区开封片区的行政办公和金融服务业、服务外包等新兴服务业发展,着力集聚企业总部、区域总部或功能性总部等。

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? ? 在控规图中,亦可看出:二类居住用地(R2)可谓是版块内的稀缺资源,更多的是商业用地(B1),商务用地(B2),广场绿地(G1)。通俗的解释是:

? ? 二类居住用地(R2):设施较齐全、环境较好,以多、中、高层住宅为主用地;

? ? 商业用地(B1):商业及餐饮、旅馆等服务业用地;

? ? 商务用地(B2):金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地。

? ? 控规的要求,也是我们开车进入八大街以后,目光所至,基无房地产项目的原因。在八大街至十三大街自贸区框定的版块内,仅有近十二大街的绿地城住宅部分(商业部分为自贸大厦),九大街附近的永威梅隆公馆项目,和十一大街至十二大街的东润银基望京项目等。

? ? 对于这三个项目而言,如今绿地城所在的斗门村地块,将会继续推进。永威梅隆公馆已交付,并成为了区域内开封品质高层产品的一张名片。而对于区域内的能以品质着称的洋房产品,则莫过于东润银基望京。对于东润银基望京来说,如今也成为开封低密豪宅的代表作。

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? ? 东润银基望京,容积率仅1.25(含商业),共有24栋住宅,3栋商业。其中住宅部分有洋房372套,叠拼36套。其中,洋房产品面积区间约为118-169㎡,叠拼产品面积区间约为185-199㎡。

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? ? 洋房一层赠送面积包含:地下室、花园、下沉式庭院;其它楼层赠送面积包含露台,阳台,阁楼等(根据楼层,赠送面积有区别)。叠拼部分:下叠赠送地下室、花园、下沉式庭院,客厅餐厅挑空,预留结构;上叠赠送露台、阁楼、客厅餐厅挑空,预留结构。

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? ? 洋房产品对外报价:均价1.35万元/㎡(一户一价);叠拼产品对外报价:1.8-2.2万元/㎡(一户一价)。一个毋庸置疑的是,目前开封新区的土地资源在多次土拍之后,土拍价已然500万/亩起步。而对于黄金轴线的郑开大道来说,其土地价值不言而喻。在郑开大道被自贸区框定以后,住宅用地的稀缺性已然可见。在住宅用地稀缺+地价及房地产综合开发成本上,洋房产品,尤其是纯粹的洋房产品,会成为未来开封房地产市场上的最受高端客群争抢的改善型居住产品。

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*望京样板间

? ? 对于经常看房的购房者来说,望京并不陌生。

? ? 在望京项目建设期间,先后经历了自贸区设立,万达开业,开港大道通车,中心医院主体完工,宋都紫薇园-运粮河-恒大童世界推进和建设,开封海关获批建设,天明中医谷签约落地等。

? ? 在大多数开封人的心中,以前是“出了开远门”就是“出了开封城”。它在曾经,基本上成为了开封的“边界线”。而如今,它承载了开封向西发展的希望,区域发展的逻辑也从单纯的“商住房地产”拉动城市框架变成了“产城融合”推动,即:纯住宅或住宅加商业,在当下的市场已经很难再拿到廉价的土地。“配套+”的要求也在逐步增高,如从做商业配套升级到做产业配套。但为了平衡项目的现金流,在干产业地产的同时,也允许同步房地产业务(住宅+商业),这样的好处在于,未来可以实现在哪里工作就在哪里居住和商业消费。


? ? 不必怀疑,开封向西的决心。

? ? 城市的基础配套在倾斜并夯实新区,其它各区域的人口在流入新区。政策所向之下接驳省城,这是当下开封发展的最好机会。如今CBD和自贸区管理中心所在的区域,俨然是开封再次西进的桥头堡。

? ? 十余年前,开元金池名郡向西,布局着如郑开橄榄城,森林半岛等千亩大盘。

? ? 十余年后,东润银基望京向西的区域,同样有恒大未来城,恒大文旅城等千亩万亩大盘。

? ? 十余年后的我们,读懂了开元金池名郡的产品价值,圈层价值。

? ? 对于自贸区我们用不着等上十年,很快,当回过头时,我们又会如何看待东润银基望京?

? ? 从房地产的角度上来说,如今的开封,在进入一个新趋势:在人口有限的情况下,改善型置业渐渐接管市场。在这种形式下,楼盘的“普涨”红利已结束,“房地产投机”的时代也已过去。未来的开封,或将进入“分化”时代,有的楼盘涨,有的楼盘跌。你的置业,须以品质为先,才能住的舒服,获得二手房溢价。

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