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2019年开封上半年项目销售签约排行榜

2019-07-03 来源:开封向上 点击 评论

项目的好坏,有时候评价的标准特简单:销量。

2019年上半年已然过去,开封房产项目半年销量榜单业已出炉。

截止到2019年6月30日,开封市场累计成交住宅8523套。其中,2019年上半年销售签约Top6的项目有:恒大文旅城(童世界家园a/b/c/d/e-f区),北大未名府,郑开橄榄城(六期+五期),郑开恒大未来城(含商业),中南林樾,永威梅隆郡。

这些项目上半年销售签约的房源皆在400套以上,6个项目相加共计3414套,占开封市场的40%。


2019年开封房地产上半年销售签约 TOP1-5

TOP1 恒大文旅城? 916套

TOP2 北大未名府? 732套

TOP3? 郑开橄榄城 485套

TOP4? 恒大未来城 467套

TOP5? 中南林樾? ?412套

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从数据上看,第一梯队的项目大致分布在两大组团:运粮河组团和汴西湖(三大街)组团。

首先,之所以运粮河组团能持续引领开封楼市的榜单,主要是因为区域内项目推货量大。其次,也隐藏着两个购买点:第一是恒大文旅城的“环郑大都市圈”购买点,第二是北大未名府的价格“洼地”。最后,销售签约数据的房源一部分来自于2018年销售签约的数据,在整个2018年,这两个项目,恒大文旅城是将广告费花到了极致(主要投放开封以外的区域)+持续不断的拓客,而北大未名府则是将分销发挥到极致。但对于2019年来说,未名府由于剩余房源有限,再去“分销化”,而恒大文旅城更是将广告彻底砸到了郑州区域。毕竟,对于大多数开封购房者来说,恒大文旅城所在的区域依然是“不毛之地”。同时,这一区域的房价差距相对较大,北大未名府基本上在6800元/㎡的基础上进行价格浮动(大多数低于6800元/㎡,近期又一次说要提价,但能否提上目前需进一步观察)。而恒大文旅城,也经历了开封房地产维权史上首次“价格维权”。

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对于汴西湖组团来说,橄榄城依靠多年积攒下来的知名度和2018年年底推出的两栋性价比成品高层房源,熬过了市场最艰难的一段日子。同样,对于中南林樾来说,也是依靠“分销”+价格带起来的楼盘。但,从目前来看,林樾的优势目前在逐渐被弱化。

这主要是因为:经历了2019年上半年,开封的房价依然难谈稳定,多个新项目去化率只能用勉强及格来形容。在这种情况下,对于林樾逐步上调的毛坯房价格来说,其相对于精装修和现房的优势在逐步缩小。同时,区域内购房热度重燃,除了禹洲嘉誉府项目正式启动销售之外,多个地块也计划进行拍地。

对于购房者来说,如果你不知道如何判断你购买房源房价的贵与否?

那么,建议你参考中南林樾毛坯高层的价格体系和郑开橄榄城6期香颂的精装高层的价格体系。此外,还有两个项目推出的销售政策:如是否允许使用公积金,是否可以低首付(分期首付),是否加推特价房,是否在进行价格上调后赠送车位使用权等。

尤其是对于依然想停留在观望期的购房者来说,郑开橄榄城和中南林樾是当下开封市场具备参考性的两个项目。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP6-10

TOP11 永威梅隆郡 402套

TOP7 盛世宝隆? 397套

TOP8? 枫华金明府 一期+二期+三期? 370套

TOP9? 伟宏天境 357套

TOP10 富九华熙? 345套

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从数据上看,这一部分的显示出的购房热点组团主要集中在高铁站组团。

高铁站组团的现在是永威领衔,高铁站组团的未来是永威和建业分庭抗礼。两大房企,未来将在住宅和商业领域各有建树。在2019年上半年最后一天,建业总部港初步揭开了神秘的面纱。随之而来的是,整个高铁站组团的规划也日渐清晰。

注:以下关于开封建业总部港的项目信息,根据活动现场讲解整理,具体以项目最终公布的信息为准,项目展厅在高铁站。

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关于建业总部港,它基于三个理念,创意门户再造梦华,园林城市绿色构想,科创共享产城共荣。项目设计方为凯达环球建筑设计,设计负责人为纪达夫(Aedas 主席和创始人),代表案例包含:香港西九龙站,北京国贸中心三期,新加坡维壹等。

项目在规划层面的几个亮点:

1、双塔门户。在正对开封高铁北站站前广场位置设置双塔式地标门户建筑。

2、汴河景观绿化轴线。贯穿整个地块及周边,系统性串联场地内公共空间,景观节点和步行道路。

3、价值平衡。通过容积率均衡,是项目各业态更加平衡,并让步于口袋公园和绿化,营造出低密度的花园办公。

4、车库及出入口,在地块内进行联通。

5、新宋风。

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对于目前的高铁组团,其在“江湖”中的地位,已经有了超越中意湖组团的态势。对于下半年来说,中意湖组团和高铁站组团将会全面厮杀。因为,从目前来看,中意湖四大百强房企(除绿城紫薇公馆)已悉数完成了项目的亮相和开盘。

而从价格方面来看,也仅仅是和高铁站组团打个平手。但在园林景观示范区展示层面,中意湖组团完全属于高铁站组团。但对于两大组团来说,区域内有一个共同的角色,即建业。建业在中意湖区域扮演的是“地王”的角色,在高铁站组团扮演的是“以商业盘活区域价值”的角色。在开封熬了多年的建业,如今已然看到了熬出来的曙光。预计第三季度末,建业总部港将正式亮相。同时,泰和府进入筹备中,七盛角亦将进行升级改造。

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如果把枫华金明府所有的签约数据加起来,可以说是遥遥领先复兴大道组团,堪称“北区之王”。但我们需要从另一个层面,进行数据分析:

枫华金明府主力销售签约的楼栋有:签约129套的枫华·金明府二期(1号商住楼),签约64套的枫华.金明府一期(8号商住楼),签约52套的枫华·金明府三期(1号商住楼),签约39套的枫华·金明府二期(2号商住楼)等等。

从签约价上来看(截止到6月30日的综合签约数据):

枫华·金明府二期(1号商住楼),6607.20元/㎡;

枫华·金明府二期(2号商住楼),7435.80元/㎡;

枫华·金明府三期(1号商住楼),7424.96元/㎡;

枫华.金明府一期(8号商住楼),7319.64元/㎡;同时,枫华金明府一期的签约价格区间为:4713.62元/㎡(5号商住楼)~7319.64元/㎡(8号商住楼)。

从数据上看,枫华的签约数据一部分房源是在享受“备案签约红利”,另一部分房源则是“复兴大道毛坯高层的均价”。

对于当下的复兴大道来说,两校一园这把双刃剑的威力正在逐步彰显,体现在两个层面。即:在拍地之后,新建投何时动工?建成之后,周边的项目是否有入学资格。这个不可回避的问题,如今已然影响到区域购房者的情绪。

对于北区来说,购房者对于区域内房企的认知,正在随着保利城的高层产品入市,慢慢改变。中意湖大战之后,复兴大道组团亦不可避免。对于刚需购房者来说,下半年这一区域或许会产生诸多的机会点。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP11-15

TOP11 恒大帝景(北苑) 342套

TOP12 温莎尚郡二期A区+C区? 276套

TOP13 郑开碧桂园? 246套

TOP14 开封金域华府+二期 228套

TOP15 开封圣桦城五期? 224套

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这一组榜单的主要看点为:

复兴大道的“水患危机”已初步解除,“复兴大运河”的时代暂告一段落。对于圣桦城来说,这是利好消息。对于开封市场来说,恒大帝景和郑开碧桂园的表现影响未来开封市场的维权走向。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP16-20

TOP16 东信公馆 182套

TOP17 康桥九溪郡 161套

TOP18 翠庭尚都? 151套

TOP19 汴京华庭(雅居乐金茂悦棠) 130套

TOP20 碧桂园保利城C地块? 124套

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这组榜单是一组很有意思的榜单。

因为:首次出现了西区和北区以外其它区域的项目,因为首次出现了洋房项目,首次也是唯一出现了中意湖2019年热点百强房企项目,首次出现了百强房企复兴大道高层产品的项目。

在这组榜单里,有开封在售项目中的“双央企”。一个是金茂合作开发的雅居乐金茂悦棠,一个是保利合作开发的碧桂园保利城。对于两个项目,还有一个共性是:雅居乐皆参股,且都负责物业部分。同时,这两个项目也是518和622两大开盘期销量较好的项目,其中悦棠项目是首开之后利用时间差销量追增的项目。对于当下的开封市场来说,开盘最大的意义,已然不是卖多少套房,而是告诉市场,我正式开卖了,并且有了明确的价格体系。

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具体来说榜单内的项目:

一个不可争议的事实是: 东区的原住民正在向西区搬迁。尽管东区目前当下依然较为的热闹,但相比5-10年之前,人口密度显然有了明显的分界线。如果你持怀疑态度,你可以去看看东区的亮灯率和老龄化人口的程度。而对于当下的东区来说,不要对仅有几百亩的汴东湖太过于期待,那里不是属于东区的区域。

东区的真正生活区在大城东郡所在的区域。今年,也是大城东郡最接近重新启动的一次,项目上半年主要在处理前期遗留的部分问题,对于下半年来说,大城东郡能否重启,是东区最大的关注点之一。另搁置已久的“中汇·富源城”能否迎来曙光,亦值得期待。项目的改造范围为:北至汴京路,南至纺织品家属楼,东方风情小区,西至汴京 路南街,东至劳动路。目前,这一区域已拆除菜市场,并且计划接通暖气。

除此之外,还包括了汽车东站区域的“紫御华庭”,目前区域内亦在进行老菜市场升级。在东苑小区北对面,大宏能否重回东区,也是看点之一。

对于康桥九溪郡来说,其房价对于北区、东区和老城中心区(非古城区)来说,极具有参考意义,尤其是对于东区拟入市项目的洋房产品来说。目前的康桥九溪郡,尽管保持着开封洋房销量NO.1的地位,但随着工程相继封顶,2020年交付临近,已有购房者关注更多的问题是:康祥私访院3号地块何时启动,康桥九溪郡交付品质如何等。

未来的复兴大道,将会出现保利城“把持”高层产品市场,康桥“独霸”洋房产品市场。对于复兴大道的下半年,保利城将会加剧复兴大道区域内高层产品的竞争,同时亦可能在内部形成碧桂园保利城多地块的竞争。

假设,保利城下半年背负着巨大的高层产品销售任务时,其对于复兴大道来说影响更大。当然,这取决于两点:碧桂园保利城后续地块何时启动,封土期何时来。外部因素包含:康祥3号地块何时启动,复兴大道某项目是否按传闻中的被接手且加速启动等。

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回到西区大热的中意湖组团,其区域内房企格局目前已十分清晰。

经历了518悦棠开盘和623国宾府开盘,市场上购房者对于中意湖组团已经有了足够的认知。目前的主要不确定性体现在:建业地王地块合适启动,且是否与TOP3房企联手开发?在封土期工程进度能达到何种地步等等。

除此之外,这一区域还面临着:内部认购的价格对于区域市场的影响,短期体现在销量及价格层面,长期体现在项目品质方面。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP21-25

TOP21 鼎立.国际城H区、H-1区 121套

TOP22 晋开.四季城A区 111套

TOP23 东京大观综合体项目? 82套

TOP24 晖达新世界二期A区 78套

TOP25 亚新大梁府项目? 78套

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这一组榜单的看点主要在于:

北区的热点不仅仅有复兴大道,鼎立国际城和晋开四季城也在销售。

同时,对于拟定于2019年开业的两大星级酒店,希尔顿和喜来登来说,能否如期开业是关注点。对于东京大观来说,其公寓销售手段较为的丰富,而对于大宏行政公寓来说,在经历了18年年底首次开盘(推出18楼,加推19楼)之后,市场上已无更多的声音。

对于大宏行政公寓来说,能反映出客群高端的一个基本点是:客户对临湖的价格无抗性,即使卖到1.3-1.5万/㎡,同时又以全款支付为主。对于开封的高端项目来说,大宏行政公寓的客群极具代表性,值得深入研究。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP26-30

TOP26 西湖印象(南院) 76套

TOP27 开封昌升国际商贸城 72套

TOP28 开封建业菊香里? 70套

TOP29 和庆金悦湾A区 68套

TOP30 博望天城? 62套

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这一组榜单的看点主要在于:

开封市场上不止有百强房企在卖房子。已有的房企,依然表现强劲。

尤其是对于西湖印象来说,由于其处于汴西湖的核心观景位置,加之准现房,引进绿城物业,年底交房,剩余房源有限,其项目面临户型大,单价高。但,对于购房者来说,汴西湖的居住价值正在回归,西湖印象周边多地块土拍,多项目启动在即。

而在这个关键点,临近交付的西湖印象,显然有极大的诱惑力。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP31-35

TOP31 中原明珠文化旅游产业园区项目 62套

TOP32 新龙御都国际 60套

TOP33 绿地中部创客天地(一期)项目? 60套

TOP34 桃李春风项目一期? 58套

TOP35 中南樾府? 55套

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这一组榜单的看点主要在于:

凭借着二师附小的优势,御都国际项目在上半年的销售亦可圈可点。目前,新龙御都国际已成为开封本土房企在售的领衔项目。

从桃李春风身上,也可以推算出目前开封洋房的月均销售量在10套左右。当然,考虑到上半年,1-2月洋房基本处于停滞销售期,3月迎来销售高潮,多洋房项目达到30套。当我们看到这个数据时,对于中意湖百强房企首推洋房产品开盘失败,亦可以理解。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP36-40

TOP36 东润银基·望京 51套

TOP37 宋韵名都 49套

TOP38 翔龙世纪城? 48套

TOP39 御龙湾 46套

TOP40 帝湖世家 42套

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这一组榜单的看点主要在于:

同样,体现了市场上不止有百强房企。

甚至于,在你印象中,有些项目“应该”已经没房了,但它却还在销售中。对于购房者来说,这样的项目不妨多跑跑,因为特价房源和捡漏的机会通常在这些项目身上。

且:这些老项目中的大多数,地段位置和生活配套都较为成熟。

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2019年开封房地产上半年销售签约 TOP41-46

TOP41 星河国际写字楼 41套

TOP42 埃菲尔公馆 34套

TOP43 家盟和园 34套

TOP44 蝶·御花园(二期) 31套

TOP45 润城项目A地块 31套

TOP46 海马公馆 31套

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集英街对于润城地块所有的期待,如今都交给了星联芒果的“岚溪府”。

但对于集英街的项目来说,如今亦是面临着不被认可。6月28日压轴开盘的中南樾府,其高层产品带车位在8500元/㎡左右。这样的价格区间,对于星联芒果拟计划于年底开展的营销动作来说,值得思量。同样,影响“岚溪府”的还包括70年住宅产权的枫华之家。从目前传出的价格预期来看,枫华之家比起大宏行政公寓来说,价格可谓具备极大的诱惑力。

但同样,润城在售的70年产权别墅也会影响19年年底的西湖半岛,而西湖半岛又会影响绿城二期的合院产品。对于当下的开封市场来说,各个项目的关联度亦愈发的紧密。

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尽管海马的“慢”在开封是有名的,但仅有31套的销售业绩对于处在清盘期的海马一期来说,也最多称之为差强人意。可以说,在今年以来,在工程进度逐步提速之后,绿城桃李春风的知名度亦在慢慢的超越海马公馆。

至少,在品牌对于购房者的影响上,绿城在走上坡路,海马在走下坡路。

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这就是我了解到的上半年的开封楼市现状。

犹记得2018年的开封房地产,是上半年热下半年冷。对于2019年的下半年来说,各项目的竞争会更加激烈。尤其是对于部分百强房企来说,其在上半年未完成的销售任务会毫无悬念的压到下半年。2019年,大概率会如2018年一样,金九银十的成色不足。

静待其变,该来的都会来。对于购房者来说,下半年最关键的看点:百强房企能否撑起开封楼市,赢得购房者认同。至少从上半年来看,它们,还没有“接管”开封市场。


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