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航拍汴西湖龙首:区域荒芜下的开封新富人区?

2019-03-23 来源:开封向上 点击 评论

? ? 西湖龙首赢在心理暗示。

? ? 对于开封而言,目前尚没有一片纯粹的高端富人区。相对其在售的组团,环西湖区域是最早的房地产组团,入住率高但高端属性不足。中意湖区域本被寄予厚望,但在目前公布的产品来看,亦显得刚需刚改化。在弘阳打出了“观中意湖,住燕澜府”后,区域项目之间多少有了点“价格战”的感觉。高铁北站虽有永威“打样”,但不确定性的晖达和相对高铁站偏远的建业住宅区,从目前来看,也只能说纯粹的高端属性不高。

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? ? 西湖龙首,在规划的产品中,包含了绿城,枫华的别墅,已有绿城的项目,枫华的浅水湾,外围包含了瞰湖的枫华之家,海马二期储备地块。正在西湖龙首摩拳擦掌的富力湾,从规划和品牌落地来看,对开封房地产市场都显得不够重视。同样,枫华尽管亮出了自身的高端产品系,但枫华的底蕴目前还不足以支撑对顶豪产品的期待。

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? ? 西湖龙首区域,北为高铁,连霍。

? ? 它像两道天然屏障,是北区扩张的城市边际线。而从目前来看,复兴大道西段的金明府和圣桦城,都在依靠房地产住宅版块全力向北推,项目内部配套的商业,教育配套以及区域内的教育配套,交通路网打造,都没跟上房地产发展的速度。当然,随着持续向北,这种配套建设缓慢的“购房风险”也会被越来越多的购房者所认知。这也就是,复兴大道中段,东段进入碧桂园,康桥以后,赢得广泛市场认知的原因。品牌是其一,离复兴大道近或许才是购房者选择的主要原因。

? ? 2.5-3.0的容积率,在房价3000-4000元/㎡的时候,也许还会畅销。但,当房价涨至7000-8000元/㎡+的时候,复兴大道的项目面临的挑战越来越大。区域内进入精装+品牌化,区域外的老北区鼎立+首座也在发力。

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? ? 回到西湖龙首区域,目前最大的制约点是区域配套不足。

? ? 守在龙首组团的海马公馆,在慢工出细活的开发节奏下熬出了“品质认同”。但对比西湖印象,橄榄城等洋房产品时,生活配套不足成为了购房者最大的阻力。

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? ? 与高品质伴随的是高房价与慢销售。

? ? 对于以高周转需求的富力湾来说,“慢”,恐怕是项目负责人最不愿意看到的局面。高铁站片区,永威忍了一年,依靠着永威梅隆公馆奠定的认知,用品质拉动了项目的入市与销售。对于在开封区域,乃至于河南区域都没有亮点项目,又没有绿城全国性“品质认知”的支撑的情况下,道阻且长。

? ? 在我的印象中,提及富力在河南,恐怕最有的印象莫过于郑州的建业富力五龙新城。

? ? 但,西湖龙首,毕竟是西湖龙首。

? ? 奠定了区域高端品牌认知之后,不缺房的开封改善客群,终极客群,或许不会在乎三五年内基础配套不足。毕竟,是富人的生活,不能用刚需,刚改的思维去判断。

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